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悉尼房市上演“双城记”！富人区房价下跌，这些区却在上涨
大悉尼地区的住房市场正在上演“双城记”——利率走向的不确定性使富人区的房价受压，而在较实惠城区，房价仍在上涨。
PropTrack的最新数据显示，整体市场明显踩下刹车，悉尼房价在去年12月下跌0.3%。
在此之前，买家在“即将加息”的警告下选择退缩观望。
尽管加息的可能性随后降低，但房产专家表示，买家信心受挫的冲击仍足以令多数地区的市场降温。
悉尼东区录得全市的跌幅最大，该区房屋中位价在2025年最后3个月下跌2.11%。
北区同样疲弱，北岸的房屋中位价同期下跌1.31%，而Ryde下跌0.13%。
相比之下，外西区及Blue Mountain地区的情况截然不同，房屋中位价上涨2.6%，为全市最高。
这一包含Penrith的地区仍是悉尼最便宜的独立屋及公寓市场之一。
外西南区（包括Campbelltown和Camden）的房屋中位价平均上涨1.7%，西南区（包括Liverpool和Fairfield）也录得类似增长。
中央海岸是另一个较为实惠的市场，房屋中位价上涨1.59%，跻身全市增幅最高地区的前4。
REA Group经济学家Anne Flaherty表示，在这些更可负担的地区，房价上涨的更快，这是因为投资者与首次置业者在争夺同一类房产。
Flaherty指出，投资者重返市场，是因为他们看好资本增值的机会，并认识到澳洲存在“短期内难以解决的住房短缺”。
她补充说，许多首次置业者在政府5%首付计划的协助下出价竞购。
该计划帮助买家以5%的首付入市，无需支付通常针对低首付贷款收取的贷款保险费。
Flaherty表示，全澳多个增长最快市场的房价都在80万澳元以下，使其符合大多数州的房价上限。
“可负担性正驱使更多人前往更便宜的城区。”
Ray White的Amber Boumelhem在悉尼西区St Marys地区售房，她表示，该地区可负担的房价对投资者和首次置业者都极具吸引力。
她补充说，有些首次置业者已被其它地区的高房价拒之门外，为了能进入房市，不惜在更便宜城区抬高出价。
同时，投资者受到当地大型基础设施建设的鼓舞，这些项目预计将使这些地区发展成重要的西悉尼枢纽。
投资者预期这将推动当地租金及房价上涨。
Boumelhem还表示：“投资者手头的资金更充裕，出价通常高于首次置业者。”
“许多首次置业者来这里是因为他们只承担得起这里的房价，悉尼的房价实在太疯狂。”
02
澳房贷需求飙升18%，创3年新高！这3州领涨，全民掀起“买房潮”
受利率下调、首次置业激励政策以及租金上涨的多重驱动，澳洲房贷需求已飙升至3年来的最高点。广大民众正争相利用政府的首付计划入市，与此同时，家庭对信用卡的依赖程度也创下纪录。
12月的Equifax Consumer Market Pulse报告显示，住房贷款需求较去年同比增长18%，创自2022年以12月的最大增幅。
在这一波信贷热潮中，四大银吸引了最密集的房贷咨询而再融资申请占全部房贷需求的三分之一以上。
12月，昆州、西澳和新州的房贷需求增长最为强劲。
Equifax的Kevin James表示：“这一势头显示首次购房者正迅速利用首付计划，但这种趋势在2026年可能会对官方利率的变动极为敏感。”
“若利率维持或下调，我们预计这种走势将在2026年持续；但若加息，势头或将受阻。”
值得注意的是，在所有房贷咨询中，转贷咨询占据了三分之一以上的比例。
James表示，2025年12月约36%的房贷需求由转贷驱动，这表明现有借贷者正积极寻求更具性价比的贷款方案。这一趋势暗示，在步入2026年之际，房贷持有者正采取行动，以应对潜在的官方利率不确定性所带来的影响。
除了房贷火热，澳洲家庭对个人贷款和信用卡的需求也创3年新高。数据显示，个人贷款需求同比增长10.4%，信用卡咨询量更是大增15.3%。
James表示：“信用卡支付平均消费额增长了35%，这反映出澳洲家庭不仅在依靠信贷应对假期开销，更在依赖信贷来填补日常现金流的缺口，表明消费者对信贷的依赖程度正进一步加深。”
Home Loan Experts房贷经纪人Sheng Ye认为，租金上涨也促使许多澳人“比原计划更提前认真考虑购房”。
“租金的上升正迫使人们离开心仪的城区，搬往离城市更远的地区。在很多情况下，租房者开始认真思考买房是不是更好的长期选择，即使是在偏远地区。”
针对未来的利率走向，Ye预测澳联储将在今年上半年按兵不动。他说：“澳联储非常清楚生活成本压力，进一步加息将增加房贷压力，并可能引发公众与政治反弹。”
“最可能的结果是利率在较长时间内维持不变，同时该行将继续观察经济状况。”
澳联储下次董事会议定于2月3日举行。
03
澳c
近日，澳洲一名在NDIS领域工作的23岁男子分享了他的投资秘诀：在短短一年多的时间里，他完全不依靠父母资助，成功建立了价值超100万澳元的房产投资组合。
23岁的Moses Villani目前担任全职NDIS服务经理兼个体支持工作者。年纪轻轻的他，名下已拥有两处房产，总价值逾百万澳元。
Villani坦言，他的动力源于童年经历。他在一个6口之家长大，当时家里经济拮据，看着父母为了维持生计日夜操劳，他便暗下决心要通过投资改变命运，过上不同的生活。
他的购房之旅始于2024年底。凭借早年积攒的积蓄，他开始浏览房源并寻求合适的购买机会。
他说：“我在去年6月底购买了第一套房，11月购买第二套。”
据悉，Villani的第一份工作是在肉铺，当时他只能领最低时薪，但他从未停止存钱。此后，他还做过外卖配送、上门推销，并在残障护理领域身兼数职。
他的置业历程还包括通过播客和资料自学投资知识。为了更精准地捕捉市场机遇，他咨询了专业团队 Investor Kit，利用数据驱动的建议识别出具有高增长潜力的偏远地区市场。
Villani的第一处房产于2025年6月在维州Wodonga购入，价格为48.5万澳元，低于当地约58万澳元的平均房屋价值。第二处房产位于昆州Townsville，购价56.5万澳元。
2025年6月，他以48.5万澳元的价格在维州Wodonga购入第一套房，该价格远低于当地约58万澳元的房屋中位价。11月，他又在昆州Townsville以56.5万澳元的价格购入第二套房。
他表示，曾听说Wodonga是不错的投资地点。
“我也喜欢那套房，因为未来有机会进行分地开发，我对这些投资是着眼长期的。”
“有几项我绝不妥协，比如我真的不想买公寓——我的研究主要集中在独立屋，所以决定走这条路。”
目前仍与父母同住在Doncaster的Villani表示，未来出售房产后他计划继续“租房投资”。
“我还很年轻，近期内还不确定要住在哪里，所以我认为租房是让我能探索、在不同地方生活的机会，而不必立刻定下长期居所。”
谈及投资策略，Villani表示自己看重的是长远增长。他特别青睐带有土地分割潜力的独立屋，并将其列为“不可妥协”的条件。在他看来，比起公寓，独立屋更符合他的长期投资规划。
“目前我主要想发展一家NDIS公司，正在注册成为合格的NDIS服务提供者。把钱投在资产上确实有风险，但相比把钱留在银行中，我更视此为一种选择。”
针对年轻投资者的困境，Investor Kit首席执行官Arjun Paliwal表示，许多人往往被悉尼、墨尔本等一线城市的高昂房价吓倒，从而止步不前。
Paliwal认为，这种挫败感导致不少年轻人退而求其次去购买墨尔本CBD等地的公寓，结果往往差强人意。他指出，很多人以5、60万澳元的价格购入公寓，10年后甚至亏本离场，这种做法令人唏嘘。
包括失业率、基础建设投入或快速增长率在内的数据才是关键。
他说：“经济才是真正的关键因素，其他年轻投资者应该学习跨区域思维，这才合理。“如果你想成为成功的投资者，就不能只盯着家门口那片让你感到舒适的区域。”
04
澳洲国家住房协议实施十五月 住宅开工增竣工远未达目标
澳洲联邦艾班尼斯政府标志性的「国家住房协议」实施已满15个月，步入首阶段中期，不过最新官方数据显示，虽然住宅开工量呈现增长势头，但竣工总量仍大幅落后于协议设定的雄心目标。
「国家住房协议」2024年7月启动，目标是在五年内大幅增加住房供应。
根据澳洲统计局最新的建筑活动报告，9月份，建筑工程总价值增长3.8%，达到432亿澳元。 9月开工的住宅总数比上一季度新增了6.6%，达到48778套。新的私营部门房屋开工战这些建筑的一半以上，9月份增长6.9%，达到28845套，而完工的部门房屋数量从2024年9月下降5.1%，至27066套。
与此同时，除住宅外，已完工的私营部门住宅比2024年9月下降了9.7%，比2025年6月下降了30.7%。
各州表现呈差异化趋势。规划改革开始在新州显现成效，该州在截至2025年9月的一年内开工量达47,198套，较上一年增加4,186套。不过，在协议的前15个月内，新州仅完成55,557套新房，远低于该阶段94,000套的目标。
昆州的住房建设同样面临批评。昆州政府周三发布了对生产力委员会关于建筑业生产力最终报告的回应，昆州住房拥有权厅长贾内茨基（David Janetzki）将住房建设滞后归咎于前工党政府与工会达成的协议。
他说，建筑生产率下降的十年降低了住房负担能力，增加了重要基础设施项目的成本。
业界已经警告，若联邦与州政府不能在关键的基础设施资金与税制改革上取得突破，住房供应危机难以缓解。
业界组织Urban Taskforce行政总裁弗雷斯特说，按比例计算，协议前15个月的竣工目标应为30万套，但实际全国仅完成218,974套新房。实际竣工量与协议自身目标之间的差距显示，要满足人口增长所需的住房供应，仍有很长的路要走。
弗雷斯特说，世界上所有的规划批准，如果无法转化为住房的开工和竣工，都毫无意义，联邦政府需要在为住房配套基建买单方面参与进来。这已是现阶段最大的挑战，当前最大的挑战在于联邦对住房配套基础设施（如道路、供水）支持不足，以及各州（尤其是新州）对住房征收的高额税收。他希望联邦财长甘马斯（Jim Chalmers）与总理艾班尼斯（Anthony Albanese）正视问题，加大对住房相关基础设施的投入并推动税制改革。
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